개정안은 12월 정기국회가 분수령
통과되면 대부분 2027년 1월 1일부터 시행됩니다. 국회에서 세부 숫자가 바뀌는 경우가 많아, 확정 전에 큰 결정을 서두를 필요는 없습니다.
TAX FLOW · 2026.10.4 기준
부동산 세금 흐름 2026
어디로 가고 있나
세목별로 세금이 무거워지는지(▲) 가벼워지는지(▼)를 한 장에 정리했습니다. 2027년 이후는 국회 심의 중인 2026 세제개편안 기준입니다.
한 줄 요약실거주 1주택은 가볍게, 다주택·비거주·고가주택·법인·비사업용 토지는 무겁게. 세금을 가르는 기준이 '몇 채'에서 '실제로 사는지'로 옮겨 가고 있습니다.
세목별 흐름 한눈에
세목~20252026 지금2027 개정안2028~ 개정안
▲세금·규제 강화 ▼완화 –유지 · 상가·꼬마빌딩의 세율과 장기보유특별공제(최대 30%)는 개정안에서도 바뀌지 않습니다.
앞으로 어떻게 변할까
다주택 매물은 2027~2028년에 몰릴 가능성
중과가 한시로 낮아지는 2년 동안 처분 수요가 집중되고, 2029년 원복 직전에 다시 몰릴 수 있습니다. 팔려는 사람이 많으면 가격 협상력은 약해집니다.
보유 비용은 계속 오르는 쪽
공정시장가액비율 60→70→80%, 세부담 상한 150→200%로 비거주·다주택의 종부세가 해마다 늘어나는 구조입니다. '버티기' 비용을 따져 봐야 합니다.
'거주'가 절세의 핵심 조건
양도세 공제와 종부세 공제가 모두 거주기간 중심으로 바뀝니다. 전입과 실거주 기간을 증빙할 수 있게 관리하는 것이 가장 확실한 대비입니다.
상가·꼬마빌딩은 세제 변화가 적은 편
주택만큼 세법이 흔들리지 않는 대신 금리 3%대와 법인세 인상이 수익률에 직접 영향을 줍니다. 세금보다 대출 구조와 임대수익률이 판단 기준입니다.
상황별로 지금 준비할 것
조정지역 다주택자
지금 파는 경우와 2027년 한시 인하를 기다리는 경우를 1년치 보유세까지 넣어 비교. 2년 보유 요건 확인.
양도세 계산 →비거주 고가 1주택
2027년 종부세 공제가 12억→9억으로 줄어드는 영향 확인, 실거주 전환 여부 검토.
종부세 계산 →고가 2주택 임대인
2026년분 보증금 간주임대료를 2027년 5월에 신고. 보증금·월세 비율을 바꾸면 세금이 어떻게 달라지는지 비교.
간주임대료 계산 →비사업용 토지 보유
2028년 가산세율 20%p·장특공 배제 전에 처분하거나 사업용으로 바꿀 수 있는지 검토.
양도세 계산 →법인 명의 건물
법인세 인상과 2028년 추가과세 강화를 넣어 개인 명의와 다시 비교.
법인 양도세 계산 →꼬마빌딩 매수 예정
금리 3%대 기준으로 RTI·대출 한도를 먼저 확인하고 매입가를 역산.
RTI 계산 →전망은 발표된 개정안과 지금까지의 흐름을 바탕으로 한 빌딩청년의 해석이며 확정된 내용이 아닙니다. 실제 신고·거래 전에는 세무사 등 전문가 확인을 받으세요. 근거: 기획재정부 2026년 세제개편안(2026.8.3, 정부안), 소득세법·지방세법 현행 규정.