상가임대차보호법 10년 계약갱신요구권: 임대인이 거절할 수 있는 8가지 사유와 매수 전 체크

건물을 살 때 가격만큼 중요한 것이 기존 임차인이 언제까지 있을 수 있는가입니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 최대 10년의 계약갱신요구권을 주고, 건물주는 법이 정한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 아래에서 적용 범위, 거절 사유, 매수 전에 확인할 항목을 차례로 정리합니다.

계약갱신요구권 10년의 기본 구조

항목	내용
보장 기간	최초 계약 기간을 포함해 전체 10년 이내
적용 계약	2018년 10월 16일 이후 새로 체결되거나 갱신된 계약 (이전에는 5년)
행사 기간	계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
건물주 거절	법정 사유(8가지)가 있을 때만 가능

예를 들어 2년 단위로 계약한 임차인은 갱신을 네 번 요구해 최초 계약 포함 10년까지 영업할 수 있습니다.

환산보증금, 기준을 넘으면 무엇이 달라지나

상가임대차보호법은 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)으로 일부 규정의 적용 범위를 나눕니다.

지역	환산보증금 기준
서울특별시	9억 원 이하
수도권 과밀억제권역, 부산	6억 9천만 원 이하
광역시 등	5억 4천만 원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만 원 이하

보증금 1억 원, 월세 800만 원이면 1억 + 8억 = 9억 원으로 서울 기준선에 걸립니다. 기준을 넘는다고 보호가 사라지는 것은 아닙니다.

기준 초과 시에도 그대로 적용	기준 초과 시 달라지는 것
대항력	우선변제권
10년 계약갱신요구권	임대료 증액 5% 상한
권리금 회수기회 보호	(증감은 시세·경제 사정에 따른 협의)
3기 차임 연체 시 해지

임대료 인상 5% 상한이 수익률에 주는 영향

환산보증금 기준 이내 임차인은 차임·보증금 증액이 직전 금액의 5%를 넘을 수 없고, 증액 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.

시점	월세 (시세 500만 원 가정)
현재	400만 원
1년 후	420만 원
2년 후	441만 원
3년 후	463만 원
4년 후	486만 원
5년 후	510만 원

시세보다 20% 낮게 맞춰진 임대료는 따라잡는 데 약 5년이 걸립니다. 매수자는 현재 수익률만이 아니라 임대료 인상 이력과 계약 조건을 함께 봐야 합니다. 반대로 매각 직전에 임대료를 한꺼번에 올려 수익률을 맞춘 건물도 있으니 인상 시점을 확인하세요.

건물주가 갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유

1. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
7. 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

7번 재건축 사유가 인정되는 조건

재건축을 이유로 거절하려면 다음 중 하나에 해당해야 합니다.

• 임대차계약 체결 당시 공사 시기·소요 기간 등 구체적인 철거·재건축 계획을 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우
• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우

현장에서 자주 생기는 문제"나중에 재건축할 예정"이라는 막연한 계획이나, 누수·노후 설비처럼 수리로 해결되는 문제는 재건축 사유로 인정받기 어렵습니다. 사옥·신축 목적으로 건물을 살 때는 기존 임차인의 계약서에 재건축 고지 특약이 있는지부터 확인해야 합니다.

재건축·사옥 목적 매수라면: 실무 정리 방법

기존 계약에 재건축 고지가 없다면 매매 단계에서 다음 중 하나로 정리하는 경우가 많습니다.

방법	내용	주의점
매도인 명도 조건	잔금 전까지 매도인이 명도 완료	명도 지연 시 잔금일·위약 조항 명확히
합의 보상	이사비·영업 보상 지급 후 합의 종료	합의서에 권리금·원상복구 범위 포함
가격·일정 조정	남은 계약 기간만큼 매매가·잔금일 조정	남은 갱신 가능 기간까지 계산

묵시적 갱신과 3기 연체

임대인이 만료 6개월~1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년 연장되는 묵시적 갱신이 됩니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 월세 연체가 3기분에 이르면 임대인은 환산보증금과 관계없이 계약을 해지할 수 있습니다.

매수 전 임대차 체크리스트

1. 임차인별 최초 계약일과 남은 갱신 가능 기간
2. 환산보증금이 기준 이내인지 (이내면 증액 5% 상한)
3. 재건축·리모델링 고지 특약 여부
4. 연체 이력과 무단 전대 여부
5. 권리금 계약 유무

자주 묻는 질문