서울 아파트 증여 8월 1,036건, 3년 6개월 만에 최대: 2026년 10월 4일 부동산 뉴스

세금 부담이 커지자 서울 다주택자가 집을 팔기보다 물려주는 쪽을 택하고 있습니다. 8월 서울 아파트 증여가 3년 6개월 만에 가장 많았고, 집값은 강남3구만 떨어지고 나머지 지역이 오르는 엇갈린 흐름이 이어졌습니다. 10월 4일 나온 소식 세 가지를 빌딩 투자자 관점에서 정리했습니다.

1. 8월 서울 아파트 증여 1,036건, 2023년 2월 이후 최대

한국부동산원 아파트 거래현황에 따르면 8월 서울 아파트 증여는 1,036건으로 7월(809건)보다 28.1% 늘었습니다. 1~4월에는 월 400~500건 수준이었습니다.

지역	연초	8월	비고
동작구	월 10~30건	458건	7월 187건에서 다시 급증
노원구	34건(1월)	130건	약 3.8배
마포구	14건(1월)	94건	약 6.7배
강남3구	144건(1월)	131건	6월(199건)보다 34% 감소

같은 날 공개된 국토교통부 자금조달계획서 분석(김종양 의원실)에서는 올해 1~8월 서울 주택 매입 자금 71조 1,278억 원 가운데 증여·상속과 가족 차입을 합친 사적자금이 11.55%로, 세입자 보증금(6.51%)을 크게 앞질렀습니다. 지난해에는 사적자금 6.88%, 보증금 14.83%로 정반대였습니다.

빌딩 시장에서 읽는 법

5월 10일 다주택 양도세 중과가 다시 시작됐고, 8·3 세제개편안은 내년부터 보유세 부담을 키우는 방향입니다. 매도 대신 증여를 고르는 자산가가 늘수록 꼬마빌딩도 '언제 물려줄지'가 중요한 의사결정이 됩니다. 다만 꼬마빌딩은 국세청이 2020년부터 비주거용 부동산을 직접 감정평가해 과세하는 사례가 늘었으므로, 기준시가로 낮춰 신고하기보다 감정평가로 가액을 정하는 편이 안전합니다.

2. 강남3구 하락, 서울 21개 구 상승… 전셋값은 86주째

한국부동산원 9월 넷째 주(9월 28일 기준) 조사에서 서울 아파트값은 0.09% 올랐지만 지역별로 엇갈렸습니다.

구분	매매가격 주간 변동
하락 4곳	강남 −0.56%, 서초 −0.33%, 송파 −0.19%, 용산
상승 상위	서대문 +0.41%, 동대문·성북 +0.36%, 노원 +0.34%, 강북 +0.31%
권역	강남 11개 구 −0.04%, 강북 14개 구 +0.24%

전셋값은 0.16% 올라 매매가격과 함께 86주 연속 상승했고, 이 기간 누적 상승률은 12.17%입니다. 서초구만 올해 누적 −0.40%로 유일하게 하락했습니다. 서울 아파트 전세 매물은 약 2만 건으로 10·15 대책 직전보다 약 15.6% 줄었습니다.

빌딩 시장에서 읽는 법

대출 규제로 매수가 막힌 수요가 강북 외곽과 전세시장으로 옮겨 가는 흐름입니다. 외곽 대단지 주변 생활 상권은 임차 수요가 버틸 여지가 있지만, 아파트값 흐름이 곧바로 상가 가격으로 이어지지는 않으므로 실제 임대료와 공실로 확인해야 합니다.

3. 주담대는 더 조이자는 주장, 청년 전세대출은 예외

이성훈 LH 사장은 9월 30일 기자간담회에서 수도권·규제지역의 15억 원 이하 주택 주담대 한도(6억 원)를 더 줄여야 한다고 말했습니다. 금융당국과 논의된 내용은 아니라고 밝혔습니다. 반면 금융당국은 10월 19일부터 신청을 받는 청년특례 전세대출보증(만 39세 이하, 보증금 7억 원 이하, 최대 2억 원·신혼·유자녀 3억 원)을 은행 가계대출 총량에서 100% 제외하기로 했습니다.

빌딩 시장에서 읽는 법

주택 구입 대출은 더 조이고 전세 대출은 숨통을 틔우는 방향입니다. 상가·빌딩 담보대출은 이번 논의와 별개로 비주택 LTV 최대 70%가 유지되며, 개인은 RTI(임대료로 이자를 감당하는 비율), 법인은 감정가 중심으로 한도가 정해집니다.

자주 묻는 질문

오늘의 체크포인트

• 다주택자 증여 증가: 증여 시점은 가격 흐름과 함께 판단
• 강남 약세·외곽 강세: 생활 상권 임대료와 공실로 확인
• 주택 대출 추가 규제 논의: 상가·빌딩 대출 기준은 그대로