상가 양도세 계산 방법 2026: 세율표, 장기보유특별공제, 차익 10억 실제 계산

상가나 꼬마빌딩을 팔 때 세금은 양도차익에서 출발해 공제 → 세율 → 지방세 순서로 계산합니다. 순서만 알면 대략적인 세금은 직접 가늠할 수 있습니다. 이 글은 그 순서를 따라가며, 차익 10억 원대 꼬마빌딩을 예로 실제 숫자를 계산합니다.

상가 양도세 계산 순서 5단계

단계	계산	포인트
① 양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비	필요경비 증빙이 세금을 가장 크게 바꿈
② 장기보유특별공제	양도차익 × 공제율	3년 이상 보유 시
③ 기본공제	연 250만 원	사람별·연 1회
④ 산출세액	과세표준 × 세율 − 누진공제	보유기간에 따라 세율 달라짐
⑤ 지방소득세	산출세액 × 10%	최종 부담액에 포함

2026년 상가 양도세율표

2년 이상 보유한 상가·건물은 종합소득세와 같은 기본 누진세율이 적용됩니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1.5억 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

보유기간이 짧으면 기본세율 대신 단일세율이 적용됩니다. 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%입니다. 보유기간은 보통 취득일과 양도일 모두 잔금일 기준으로 셉니다.

장기보유특별공제: 상가는 최대 30%

3년 이상 보유한 상가·토지는 양도차익의 일정 비율을 빼 줍니다. 1세대 1주택(최대 80%)과 달리 상가는 표 1의 일반 공제율만 적용됩니다.

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상	6%	10년 이상	20%
5년 이상	10%	12년 이상	24%
7년 이상	14%	15년 이상	30%

2026 세제개편안과 상가8월 발표된 정부안은 장기보유특별공제를 주택은 '장기거주소득공제', 상가·토지는 '장기보유소득공제'로 나누는 내용입니다. 상가 공제율 변경은 포함되지 않았고, 새로 생기는 공제 한도(2029년 10억 원)는 주택에만 적용됩니다. 다만 비사업용 토지는 2028년 1월 1일 양도분부터 공제가 배제되고 중과세율이 10%p에서 20%p로 오를 예정입니다. 아직 국회 심의 전이므로 매도 시점의 법령을 다시 확인해야 합니다.

차익 10억 꼬마빌딩, 보유기간별 세금

아래는 이해를 돕기 위한 가정입니다. 취득가 30억 원, 양도가 42억 원, 필요경비 1.6억 원(취득세·중개보수·자본적 지출 등)으로 양도차익은 10.4억 원입니다.

보유기간	적용	세금(지방세 포함)
1년 6개월	단일세율 40%	약 4.57억 원
10년	기본세율 + 공제 20%	약 3.44억 원
15년	기본세율 + 공제 30%	약 2.96억 원

10년 보유 계산 과정

같은 건물이라도 보유기간에 따라 세금이 1.6억 원 넘게 차이 납니다. 2년이 되기 직전이라면 잔금일을 몇 주 늦추는 것만으로 40% 단일세율을 피할 수 있습니다.

공동명의는 얼마나 유리할까

양도세는 사람별로 계산합니다. 같은 예시를 부부 50:50 공동명의로 바꾸면 1인당 차익이 5.2억 원이 되어 최고 구간이 42%에서 40%로 내려갑니다.

명의	세금 합계(10년 보유)
단독명의	약 3.44억 원
공동명의 50:50	약 3.07억 원 (1인 약 1.53억 원)

차이는 약 3,700만 원입니다. 다만 이미 단독명의인 건물을 매도 직전에 배우자에게 증여하면 증여세·취득세와 이월과세 문제가 생길 수 있어, 명의는 매입 단계에서 정하는 것이 원칙입니다.

필요경비로 인정되는 것과 안 되는 것

인정	불인정
취득세, 법무사 비용, 중개보수	도색·방수 등 일반 수선비
리모델링·엘리베이터 설치 등 자본적 지출	대출 이자
양도 시 중개보수, 계약서 작성 비용	증빙 없는 공사비

위 10년 보유 예시에서 필요경비를 1억 원 더 인정받으면 세금이 약 3,700만 원 줄어듭니다. 세금계산서와 이체 내역은 매도할 때까지 보관해야 합니다. 임대 중 감가상각비를 비용 처리했다면 그만큼 취득가액에서 차감됩니다.

신고 기한과 가산세

• 예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 (예: 10월 15일 잔금 → 12월 31일까지)
• 확정신고: 같은 해 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 합산 신고
• 가산세: 무신고 20%, 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%

같은 해에 판 부동산은 합산해서 세율을 정하므로, 연말에 두 번째 매도가 있다면 잔금일을 다음 해로 넘기는 것만으로 세금이 줄어드는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문