성수동 건물 매수 83%가 법인, 재건축 분담금 10억 시대: 2026년 10월 5일 부동산 뉴스

성수동 건물은 이제 개인보다 법인이 훨씬 많이 삽니다. 국토교통부 실거래가를 직접 집계해 보니 올해 4~9월 성수동 건물 거래 10건 중 8건의 매수자가 법인이었습니다. 여기에 재건축 조합원 분담금이 '10억 원 시대'에 들어섰다는 진단과, 농지 전수조사에 대한 대통령 발언까지 10월 5일 소식 세 가지를 빌딩 투자자 관점에서 정리했습니다.

1. 성수동 건물 매수자 83%가 법인

10월 5일 '성수동 건물 법인 매수 역대 최고'라는 보도가 나와, 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료로 직접 확인했습니다. 2026년 4~9월 계약된 상업업무용 건물 한 동 거래(지분·해제·집합건물 제외) 기준입니다.

지역	거래 건수	법인 매수	법인 비중
서울 전체	939건	648건	69%
성동구	58건	42건	72%
성수동	36건	30건	83%

서울 전체 법인 비중도 높지만, 성수동은 14%p 더 높습니다. 브랜드와 기업이 임차를 넘어 건물을 직접 사들이면서, 상권을 키운 작은 가게들이 임대료 부담으로 밀려나는 흐름도 함께 보도됐습니다.

왜 법인이 많이 사나

대출 구조 차이가 큽니다. 개인 임대사업자 대출은 연 임대료가 연 이자의 1.5배 이상이어야 하는 RTI 기준을 맞춰야 하지만, 이 기준은 개인사업자 여신심사 가이드라인이라 법인 대출에는 적용되지 않습니다. 성수처럼 땅값에 비해 임대수익률이 낮은 지역은 개인 명의로는 RTI에서 한도가 막히기 쉬워 법인 매수가 늘어나는 구조입니다. 다만 은행은 법인 재무 상태와 대표자 연대보증을 따로 심사합니다. 개인과 법인 한도 차이는 꼬마빌딩 대출 한도 계산 글에 예시로 정리했습니다.

2. 재건축 분담금, "낮아야 6억, 이제 10억 넘는 곳도"

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 10월 4일 헤럴드경제 행사에서 "분담금이 낮아야 6억 원, 일반적으로 8억 원 수준까지 올랐고 이제 10억 원을 넘어서는 조합들이 등장하고 있다"고 말했습니다.

구분	내용
분담금 수준	낮아야 6억 원 · 보통 8억 원 · 10억 원 초과 조합 등장
위험 단지	강북·수도권 외곽 용적률 250% 초과, 대지지분 8~10평 → 10억~12억 원 가능
금융비용	6·27 대책 후 이주비 대출 한도 축소 → 시공사 신용공여 대출은 금리 2~3%p 높아 추가 비용 수천만~억 원
사례	서초구 신반포2차 조합원 추정분담금 최대 61억 7,500만 원(2년 전보다 8억 6,100만 원 증가)

분담금은 공사비, 금융비용, 그리고 새로 지어 팔 수 있는 면적이 결정합니다. 대지지분이 작고 이미 용적률이 높은 단지일수록 일반분양 면적이 적어 부담이 커집니다. 꼬마빌딩 신축·리모델링도 같은 원리라, 매입 전에 현재 용적률과 추가로 지을 수 있는 면적부터 확인해야 합니다. 용도지역별 한도는 용적률·건폐율 계산 글을 참고하세요.

3. 대통령 "농지 전수조사, 정상 보유자는 불이익 없다"

이재명 대통령은 10월 5일 엑스(X)에 "농지 전수조사는 그냥 조사일 뿐 정상적으로 농지를 보유한 분들은 아무런 불이익이 없다"고 밝혔습니다. 문제는 농사를 짓겠다고 속여 농지를 취득한 뒤 방치하는 투기 목적 보유라고 선을 그었습니다.

항목	내용 (농림축산식품부)
시작	2026년 5월 18일부터 전국 농지 전수조사
올해 대상	1996년 이후 취득 농지 115만ha
내년 대상	1996년 이전 취득 농지 80만ha
처리	연말까지 경미한 관행적 위반과 투기성 위반을 나눠 처리
구제	3년 넘게 보유한 농지를 조사 기간 중 농지은행에 위탁하면 농지법 위반으로 보지 않는 방안

투자 목적으로 도시 밖 농지를 갖고 있다면 실제 경작 여부를 다시 점검할 때입니다. 직접 농사를 짓지 않는 농지는 처분 명령 대상이 될 수 있어, 해당되면 농지은행 위탁 같은 선택지를 기한 안에 확인해 두는 것이 좋습니다.

빌딩 투자자 체크포인트

• 성수·강남처럼 수익률이 낮은 지역은 개인 명의 RTI 한도부터 계산
• 신축·리모델링 목적 매입은 공사비와 금융비용 상승분을 수지 계산에 반영
• 투자용 농지는 경작 여부와 농지은행 위탁 요건 확인

자주 묻는 질문